👨👩👧👦 우리 가족의 행복한 보금자리, 이진캐스빌 거주 분석 리포트
**부산 해운대구 중동**의 숨은 보석, **이진캐스빌 84㎡ (25평형)** 평형을 고민하는 실수요자분들을 위해 준비했습니다.
🏡 핵심 요약
장점: 해운대 바닷가 및 달맞이길 인접 장산역 인근 편리한 교통 합리적인 매매가/관리비
단점: 주차시설 부족 비교적 노후한 단지 낮은 전세가율
📊 데이터 대시보드
📸 대표 이미지 슬라이더
(여기는 이진캐스빌의 다양한 모습을 보여주는 이미지 슬라이더가 위치할 영역입니다.
예: 단지 전경, 주변 달맞이길 풍경, 인근 해운대 해변 모습 등)
*실제 이미지는 포함되지 않으며, 텍스트로 대체되었습니다.*
🏠 아파트 개요
준공년도: 1989년 5월 26일 (현재 36년차)
총 세대수: 108세대
평형대: 전용 84~97㎡ (25~29평형)
주차 대수: 세대당 전용 주차 없음
⭐ 종합 평점
3.6
(5점 만점, 실거주 종합 평가)
💰 경제성 (84㎡ 기준)
평균 매매가: 3억 5,500만원
평균 전세가: 7,500만원 (전용 75~84㎡ 기준)
📈 생활 점수 레이더 차트 (5점 만점)
각 항목별 점수는 실수요 관점에서 주관적으로 분석한 결과입니다. (수치는 가상)
*위 차트는 시각적인 이해를 돕기 위한 텍스트 기반 설명이며, 실제 차트 이미지는 포함되지 않습니다.*
📝 상세 분석
1. 거주환경 분석: 우리 집은 어떤 곳일까?
🏠 기본정보: 1989년 5월 26일 준공된 총 108세대, 2개 동의 아파트입니다. 현재 36년차로 비교적 노후된 단지에 속하며, 지상 6층, 지하 1층의 계단식 현관 구조를 가지고 있습니다.
🌳 단지 내/외부 시설: 단지 내 녹지나 공원은 부족한 편이지만, 해운대 해변과 달맞이길이 인접해 있어 풍부한 자연환경을 누릴 수 있습니다.
☀️ 소음/일조: 달맞이길 인근에 위치하여 비교적 조용한 편이며, 일부 세대에서는 바다 조망이 가능하여 우수한 일조량을 기대할 수 있습니다.
🚗 주차 및 보안: 세대당 전용 주차 공간이 거의 없어 주차 문제가 큰 단점입니다. 보안 시설은 노후 단지의 특성상 최신 시스템에 비해 부족할 수 있습니다.
2. 교통 접근성 분석: 출퇴근, 아이 등하교는 괜찮을까?
🚇 대중교통: 부산지하철 2호선 장산역이 도보 약 700m 거리에 위치하여 역세권에 해당합니다. 주변 버스 정류장을 통해 다양한 버스 노선 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 양호합니다.
🚗 자가용: 달맞이길에 인접하여 주요 도로 접근성은 나쁘지 않으나, 해운대 관광지 특성상 주말이나 성수기에는 교통 체증이 발생할 수 있습니다.
| 주요 지점 | 소요시간 (자가용/대중교통) | 비고 |
|---|---|---|
| 장산역 (지하철) | 도보 약 10분 이내 | 2호선 이용 편리 |
| 해운대 해변 | 차량 5분 / 도보 15분 | 산책 및 여가활동 용이 |
| 이마트 해운대점 | 차량 5분 / 도보 15분 | 생활용품 구매 편리 |
💡 향후 교통 계획: 현재 특별한 대규모 교통 개발 계획은 없으나, 기존 대중교통망이 잘 구축되어 있어 생활에 큰 불편함은 없습니다.
3. 교육환경 분석: 아이들 교육은 어떨까?
🎓 학군 및 배정학교: 가장 가까운 초등학교는 동백초등학교로 직선거리 약 568m에 위치합니다. 해운대초, 반여초 등 인근 초등학교와 해운대중, 반송고 등 중·고등학교가 배정권역에 포함됩니다.
📚 사교육 및 도서관: 중동 및 해운대 주요 학교 배정권역에 속하지만, 대단지 아파트처럼 대규모 학원가가 형성되어 있지는 않습니다. 다만, 해운대 시내 학원가로의 접근성은 양호합니다.
💡 실생활 팁: 자녀 교육에 중점을 둔다면, 인근의 엘리트 학군이나 대규모 학원가를 고려하여 통학 편의성을 확인하는 것이 좋습니다.
4. 생활편의성 분석: 우리 가족의 라이프스타일은?
🛍️ 쇼핑: 편의점, 이마트 등 기본적인 생활 편의시설이 인접해 있어 일상적인 쇼핑은 편리합니다. 해운대 시내의 대형 백화점이나 마트까지는 대중교통이나 자가용으로 이동해야 합니다.
🏥 의료: 인제대학교 해운대백병원이 차량 6분 거리에 위치하여 대형 병원 접근성이 우수합니다. 단지 주변에는 일반 의원 및 약국도 충분합니다.
🎭 문화/여가: 해운대 해변과 달맞이길이 바로 인접해 있어 풍부한 자연환경을 즐길 수 있습니다. 카페거리, 레스토랑 등 문화시설도 주변에 잘 갖춰져 있어 여가 생활을 누리기에 좋습니다.
💡 노하우: 주말에는 달맞이길을 따라 산책하거나 인근 카페에서 여유를 즐기는 등 자연 친화적인 여가생활을 만끽할 수 있습니다.
5. 주거비용 분석: 현실적인 재정 계획은?
💰 매매가/전세가: 2025년 7월 기준, 매매가는 전용 84~97㎡ 기준으로 3억 4,500만원에서 3억 6,500만원입니다. 전세가는 전용 75.31㎡ 기준 8,000만원 (2024년 9월), 전용 84.42㎡ 기준 7,000만원 (2024년 7월)으로 형성되어 있습니다.
📊 주변 단지 가격 비교: 해운대 지역 내에서 매매 및 전세 진입가가 낮은 축에 속하여 가성비가 높은 단지로 평가됩니다. 평균 전세가율은 약 28~32%로 상대적으로 낮아 갭투자보다는 실거주에 적합합니다.
💸 관리비 수준 및 구성: 84㎡ 기준 월 평균 관리비는 약 15만원으로 난방비가 포함되어 있어, 동급 소형 단지 대비 보통 수준의 관리비입니다. 난방은 개별난방(도시가스) 방식입니다.
📈 월별 예상 생활비: 3-4인 가족 기준 (교통비, 교육비, 식료품비, 문화생활비 등 포함) 월 평균 180~200만원 내외의 생활비가 발생할 것으로 예상됩니다. 이는 개인의 소비 패턴에 따라 달라질 수 있습니다.
🏦 대출 전략 및 금융부담: 낮은 매매가와 전세가로 인해 초기 자금 부담이 적은 편입니다. 실수요자라면 주택담보대출 LTV 규제를 고려하여 대출 한도를 설정하고, 본인의 상환 능력을 고려한 금융 계획을 세우는 것이 중요합니다.
⚠️ 실제 거주 시 주의사항: 노후 단지이므로 내부 수리 여부와 추가 수리 비용 발생 가능성을 확인해야 합니다. 낮은 전세가율은 매매 시 급락 위험이 적다는 장점도 있지만, 전세 물건이 귀할 수 있다는 의미도 됩니다.
🏠 이진캐스빌 평형별 매매가/전세가 (2025년 7월 기준)
| 평형 (공급면적) | 전용면적 | 평균 매매가 | 평균 전세가 | 월세 (보증금/월세) |
|---|---|---|---|---|
| 84㎡ (25평형) | 84.42㎡ | 3억 4,500만원 ~ 3억 6,500만원 | 7,000만원 (2024.07.24 기준) | 1,000만원/월 50만원 (2024.07.24 기준) |
| 97㎡ (29평형) | 97.94㎡ | 3억 4,500만원 ~ 3억 6,500만원 (84㎡와 동일 범위 추정) | 정보 없음 | 정보 없음 |
| 75㎡ (22평형) | 75.31㎡ | (84~97㎡ 범위 내 추정) | 8,000만원 (2024.09.26 기준) | 정보 없음 |
* 위에 제시된 가격은 2025년 7월 현재 추정치이며, 실제 시장 상황 및 개별 매물에 따라 변동될 수 있습니다. 일부 평형의 매매/전세/월세는 직접적인 실거래가 정보가 부족하여 추정치로 기재되었습니다. 정확한 정보는 부동산 전문가와 상담하시기 바랍니다.
6. 거주만족도 평가: 실제 살아본 사람들의 이야기는?
👍 실거주민 후기: 이진캐스빌은 해운대 바닷가와 달맞이길에 인접해 쾌적한 자연환경을 즐길 수 있다는 점이 큰 장점으로 꼽힙니다. 또한, 장산역 인근이라 교통도 편리하다는 의견이 많습니다.
🤝 커뮤니티: 소규모 단지 특성상 대단지 아파트와 같은 활발한 커뮤니티 시설은 부족할 수 있으나, 이웃 간의 정이 깊을 수 있습니다.
🌬️ 환경 요소: 단지 내 녹지나 공원은 부족하지만, 해운대 해변과 달맞이길이라는 천혜의 자연환경이 바로 옆에 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.
🏗️ 재개발/재건축 계획: 1989년 준공된 36년차 노후 단지로, 현재 소규모 재건축 사업이 준비 중입니다. 재건축 진행 시 단지의 가치가 크게 상승할 수 있는 잠재력이 있으나, 사업 진행 과정의 리스크도 존재합니다.
🏡 장기 거주 적합성: 해운대 관광지 및 자연환경을 선호하고, 합리적인 가격으로 해운대 입성을 고려하는 신혼부부 또는 은퇴 부부에게 적합할 수 있습니다. 재건축 진행 상황에 따라 장기적인 관점에서 자산 가치 상승을 기대할 수도 있습니다.
💡 결론 및 추천
| 구분 | 점수 (5점 만점) |
|---|---|
| ⭐ 최종 평가 | 3.6점 |
| 거주 추천도 | 보통 |
👨👩👧👦 추천 대상 가족: 해운대 지역의 우수한 자연환경을 선호하며, 합리적인 매매가로 진입하려는 신혼부부 또는 은퇴 부부에게 특히 추천합니다. 재건축을 통한 미래 가치 상승을 기대하는 분들에게도 고려해볼 만합니다.
| 장점 3가지 | 단점 3가지 |
|---|---|
| 1. 해운대 해변, 달맞이길 인접한 쾌적한 자연환경 | 1. 세대당 전용 주차 공간 부족 |
| 2. 장산역 역세권, 편리한 대중교통 접근성 | 2. 1989년 준공의 노후 단지 시설 |
| 3. 해운대 지역 내 합리적인 매매가 및 관리비 | 3. 낮은 전세가율 (갭투자 적합성 낮음) |
🤔 핵심 고려사항: 이진캐스빌은 해운대라는 입지적 장점과 합리적인 가격이 매력적이나, 노후 단지 특유의 주차 및 시설 문제는 반드시 인지해야 합니다. 재건축 추진 여부와 진행 상황이 향후 단지 가치에 큰 영향을 미칠 것입니다. 실거주 목적이라면 자연환경과 가성비에 중점을 두고, 투자 목적이라면 재건축 리스크와 기대감을 종합적으로 검토해야 합니다.
🗺️ 대안 지역 제안: 주차와 신축 시설을 더 중요하게 생각한다면 인근의 해운대 신시가지나 센텀시티의 신축 단지들을, 좀 더 활발한 학군을 원한다면 좌동의 대단지 아파트들을 대안으로 고려해볼 수 있습니다.
2. FAQ (자주 묻는 질문)
- Q1. 이진캐스빌의 주차 문제는 심각한가요?
A. 네, 세대당 전용 주차 공간이 거의 없어 주차 문제가 큰 단점으로 꼽힙니다. 차량이 있는 경우 이중 주차 등 불편함을 감수해야 할 수 있습니다.
- Q2. 재건축은 현재 어느 정도 진행되었나요?
A. 1989년 준공된 노후 단지로, 현재 소규모 재건축 사업이 준비 중인 초기 단계입니다. 재건축은 오랜 시간이 소요될 수 있으므로, 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.
- Q3. 주변에 산책이나 운동할 만한 곳이 있나요?
A. 네, 해운대 해변과 아름다운 달맞이길이 단지 바로 옆에 있어 언제든지 산책, 조깅, 드라이브 등을 즐길 수 있습니다. 쾌적한 자연환경을 만끽하기 좋습니다.
- Q4. 매매가와 전세가 차이가 큰 편인가요?
A. 2024년 7월 기준 전세가율이 약 28~32%로 상대적으로 낮게 형성되어 있습니다. 이는 매매가 대비 전세가가 낮아 투자 목적의 갭투자보다는 실거주에 적합한 가격 흐름으로 볼 수 있습니다.
- Q5. 관리비는 어느 정도 나오나요? 절약 팁이 있나요?
A. 84㎡ 기준 월 평균 약 15만원으로, 난방비가 포함되어 동급 소형 단지 대비 보통 수준입니다. 개별난방(도시가스) 방식이므로, 계절에 따라 난방비 조절을 통해 절약할 수 있습니다.
- Q6. 학군은 어떤가요? 자녀 교육에 유리한가요?
A. 동백초등학교가 인접해 있으며, 중동·해운대 주요 학교 배정권역에 속합니다. 대단지 학세권만큼 학원가가 활성화되지는 않았지만, 해운대 시내 학원가로의 접근성은 양호하여 자녀 교육에 무난한 환경입니다.
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